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        上半年房企利潤率普增 追求高質量增長成趨勢

        8月21日,碧桂園在港披露半年業績。數據顯示,上半年碧桂園實現合同銷售額4124.9億元,同比增長42.8%,完成去年全年銷售額的74.9%,合同銷售面積4389萬平方米,同比增長36.1%。值得一提的是,其上半年實現毛利潤349.7億元,凈利潤163.2億元,同比增長分別為104.6%、94.9%。

        事實上,不單止碧桂園,今年上半年房地產企業普遍利潤上行。東方財富Choice數據顯示,截至8月22日收盤,在申萬二級行業120家房地產開發企業中,41家公司已公布了半年報。41家公司合計實現營收4876.8億元,同比增長27.54%,實現凈利潤426.3億元,同比增長33.92%。凈利增速高于營收增速,這41家上市房企凈利潤率達到8.74%,較去年同期8.33%有所提升。

        房企凈利潤普遍上漲發展質量更受看重

        以碧桂園為例,其上半年毛利潤、凈利潤約349.7億元和163.2億元,同比增長達到或接近翻番。公開數據顯示,碧桂園的毛利潤自從2009年底之后,已經連續18個財報季獲得同比躍升,今年更創出歷史新高。此外,股東應占利潤約129.4億元,股東應占核心凈利潤約129.5億元,同比增長分別達到72.5%及80.2%,其中股東應占利潤連續5個財報季上漲。

        而從凈利潤增速看,萬通地產凈利增速居前。其上半年實現營收22.77億元,同比增長137.08%,凈利潤為3.2億元,同比增長525.6%。華潤置地上半年實現營收為437.8億元,同比增長40.4%;凈利潤為72.8億元,同比增長151.8%。

        凈利潤規模方面,萬科A、招商蛇口和保利地產等7家房企上半年凈利潤規模超過10億元。其中,萬科實現營收1059.7億元,同比增長51.80%;凈利潤為91.2億元,同比增24.90%。

        另一方面,隨著中國經濟增速放緩、企業面臨轉型,中國消費者對于高品質產品的渴求,將是新的產業動能,從資本到消費者,都會為“高品質”三個字買單。在這種大背景下,住宅供應市場競爭也更側重產品品質、服務的提升。在市場份額的激烈競爭中,近年來,碧桂園、恒大、萬科、保利等眾多房企,正改變其單純追求規模的戰略,轉為更側重發展質量。

        在今年3月的恒大業績發布會上,恒大集團董事長許家印就表示,今年恒大業績其實8000億都能完成,但這對恒大來說沒有必要,恒大定調“規模適度增長”,更強調“增長質量”。2017年年初許家印提出恒大要從“規模型”向“規模+效益”并重發展,從過去三高一低向三低一高(低負債、低成本、低杠桿、高周轉)模式轉變。從過去的“重規!钡健耙幠Pб娌⑴e”,恒大的調整顯示了在新的市場和政策環境下房企調整趨勢。

        穩健資金流成為關鍵

        隨著市場集中度上升,房企競爭越發激烈,如何創新融資方式、保證資金流穩健成為上市房企急需解決的難題。

        在調控持續之下,監管部門仍在對企業融資渠道進一步規范和收緊。5月以來,包括不少龍頭企業在內的10多家房企被中止發行公司債,受影響的融資總額超500億元。方正證券發布的研究報告顯示,目前海外債、短期融資、中期票據、定向工具、ABS發行難度較低;房地產開發貸、公司債、非標融資發行難度較大;IPO、定向增發已基本停滯。

        而據數據顯示,目前已披露中報的上市房企合計凈利潤370億元,負債規模則有3.4萬億元。截至今年6月末,萬科合并總資產1.35萬億元,負債總額為1.14萬億元,資產負債率增至84.70%,比上年末增加0.72個百分點。這也是萬科和整個地產行業負債總額首次超越萬億元大關。

        除了萬科外,保利地產負債為6455.25億元,招商蛇口為3145.31億元,泰禾集團負債總額也達到2017.87億元。負債率方面,中南建設為89.86%,保利地產為79.32%。

        在當前,加快開發銷售,以快周轉獲得更好現金流,已成為眾多房企采取的策略。以行業標桿碧桂園為例,2018年上半年,碧桂園的凈經營性現金流為正,這是繼2016、2017年后碧桂園又一次實現凈經營性現金流為正。

        Wind統計數據顯示,在2017年的A股128家上市房企中報中,超過一半房企凈經營性現金流都為負;而在港股上市的房企中,該比例更低。據不完全統計顯示,民營上市房企中能夠連續兩個財年實現凈經營性現金流為正的公司,僅有碧桂園、龍湖等少數幾家。

        實現現金流為正離不開強勁的銷售回款。報告期內,碧桂園錄得房地產銷售現金回款約3360.2億元。在2018年上半年合同銷售同比增長42.8%的前提下,碧桂園凈借貸比率為59.0%,保持穩健。

        公開數據顯示,碧桂園自上市以來連續11年將凈借貸比率控制在70%以下。而據億翰智庫數據,2017年,上市房企整體平均凈負債率達到76.61%。碧桂園的凈借貸比率長期處于行業偏低水平。截至報告期止,公司可動用現金余額達到2099.1億元,另有約人民幣2813.9億元銀行授信額度尚未使用,達到歷史最高水平,營運資本充裕。

        專家分析,隨著9、10月銷售旺季的到來,房企為求加快現金回籠,在銷售策略上將有所調整,“以價換量”將再現市場。

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