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        一年只賣三次地! 會給房地產帶來什么影響?

        最近兩天,“22城土地‘兩集中’(集中發布出讓公告、集中組織出讓活動)”的消息持續發酵。雖然截至目前國家層面還沒有就此正式發文,但從天津、鄭州、濟南、青島等地自然資源和規劃局發布的公告看,新一輪的土地市場調控已經在路上!

        這個政策,會對房地產行業造成什么影響,自己所在的房企會不會受到沖擊……很多人對此擔心不已。昨天,資本市場已經給出了答案——地產股集體大漲,地產板塊的漲幅位列所有行業第一!

        “兩集中”對房地產市場和房企的影響是深遠的:

        1、公司層面:對大房企,特別是大型國央企有利,因為他們土儲豐厚,融資成本低,行業集中度會進一步提升;中小房企的生存空間進一步被壓縮,只能去下沉市場。

        2、個人層面:營銷、投資等崗位的壓力將急劇增大,投資崗會走向中臺化,崗位大概率會減少,加班會更多,壓力會更大,變動會更頻繁。


        一、大房企的鉆石時代,黑馬徹底成為歷史

        2017年11月5日,孫宏斌在“新時代•新未來高峰論壇”上發表演講,對萬科提出“房地產已進入白銀時代”的說法嗤之以鼻:我說這是鉆石時代,誰的鉆石時代呢?大公司的鉆石時代,因為大公司在不斷地合并小公司的市場份額。小公司都沒了,這個時代就結束了。 魯迅先生說“人類的悲歡并不相通”,房企其實也一樣,白銀時代和鉆石時代的說法都沒有錯,只不過,鉆石是像融創這樣的大房企的,白銀時代說的是整個行業,特別是中小房企。 如果“兩集中”供地政策確定,那么就形成了長效機制三大利器,即“三道紅線”、“房貸集中度”和“供地集中度政策”,但無論是“三道紅線”、“房貸集中度”,乃至更早的其他政策,每一次調控,都是一次大洗牌。并且,從大魚吃小魚,小魚吃蝦米,進化到了大魚吃大魚的階段。 這次也不會例外。昨天,規模房企的股價漲幅位居前列,就是最好的風向標。

        事實上,“住宅用地分類調控”早已有之,比如,2019年4月17日,自然資源部下發通知,制定實施2019年住宅用地“五類”調控目標:消化周期在36個月以上的,應停止供地;36至18個月的,要適當減少供地;18至12個月的,維持供地持平水平;12至6個月的,要增加供地;6個月以下的,要顯著增加并加快供地。

        核心目的是保持住宅用地供應穩定、引導市場預期。這次政策是進一步細化,強調“集中”和“科學”。

        土地招拍掛制度是地價上漲的助推劑,依賴土地財政的地方政府,有著將土地出讓金最大化的沖動,高頻次的土拍,可以極大地調動市場和參拍房企的情緒。

        從目前來看,雖然22個城市同步供地不可能,因為根據公告,天津集中于3、6、9月發布公告,而濟南則是5月上旬、8月下旬、10月下旬,但相比之前,依然大有改觀。

        降低土拍頻次,集中發布出讓公告、集中組織出讓,可以一定程度上降低市場沖動,緩解熱點城市房價上漲的壓力。

        這也是地產股——特別是龍頭股,昨天集體大漲的緣故:地產股的估值長期偏低,是因為土地是房企最重要的生產資料,而這被有“土地出讓金最大化”的地方政府牢牢控制。

        如果“兩集中”新規落地,一方面土拍“零售改批發”,一二線城市土地溢價率有望下降,從而改善房企的毛利率;另一方面,新規會加速行業集中度提升。這些,都利好規模房企!

        一是規模房企的融資成本更低,億翰智庫發布的2019年房企融資成本TOP30顯示,30家房企平均融資成本超6%,但最低的只有最高的一半。最低的前10名,絕大部分是國央企。

        集中供地模式下,需同時繳納多宗土地保證金,以及后續出讓金,為了增加摘牌的概率,開發商將抱團取暖,合資公司增多,中國重點城市迎來“房地產寡頭時代”。黑馬則將從市場上絕跡。

        二是規模房企在一二線城市的土儲量普遍很高,比如,截至2020年3月26日,融創的確權土地儲備總貨值達到3.07萬億元,其中超82%位于一二線城市;龍湖早在2019年,一二線城市銷售占比就達到了90%;連“三四線之王”碧桂園,也早在2015年就已經開始有意識地逐步加大一二線及周邊城市的布局力度,近兩年,新增土儲,一二線占比接近50%。


        二、中小企業要么下沉,要么與大房企一起玩完

        過去,土地出讓比較高頻,總能找到一些間隙,從大房企手里搶到幾塊地。但集中供地之后,納入新規的城市,每年的只拍賣3次,中小房企拿地的容錯率進一步降低。

        這種情況下,中小房企要么拿不到地,要么拿到了,但是溢價率比較高。本來中小房企的融資成本就比大房企高出一大截,操盤能力也弱不少,如果地價還比別人高,虧損的風險會大大增加。怎么辦?

        一是避開這22個城市。中國的二線城市有30個,除掉目前網傳的納入新規的18個,還剩下12個。此外,這些一二線城市周邊也還有大量的三四線城市值得布局。

        比如,在三四線,領地采取深耕的發展策略。目前,領地在四川的綿陽、樂山、眉山、雅安、攀枝花、西昌,市占率都是第一。

        另外,城市也在動態發展變化。有些城市原本距離比較近,但交通不便,高速、高鐵通車之后,聯系緊密,也可以看成一個城市。比如德陽和綿陽,樂山和眉山的,瀘州和宜賓等,類似像這種城市,單個城市拿出來一年到不了200億的規模,但是,兩個城市湊在一起就超過了200億,仍然存在不小的需求。

        二是和大房企一起玩。

        最近一輪牛市,遇到大行情,加上融資環境寬松,不少房企通過高杠桿、快周轉、以及小股操盤的方式,迅速做大規模,3-5年規模膨脹10倍,排名上升五六十名,成為一匹黑馬。

        一些中小房企也有一個黑馬夢,18年四季度,三四線城市告別火熱之后,仍有不少中小房企的老板試圖復制高速增長的神話,但“三道紅線”徹底將這一希望擊碎,“兩集中”更是再補一刀。

        做大逆襲無望,自己單獨做艱難,不如跟著大佬一起玩。比如,今年初,彰泰控股就將65%賣給了旭輝集團。2021年,類似的并購事件還將繼續上演。

        跟大房企成立平臺公司,共同開發項目,融資成本、操盤能力,“兩集中”新規落地后,也不怕拿不到地或者拿到高價地。這類成功的案例不止一個,去年,有的平臺公司單獨都能夠進百強了!


        三、地產人的壓力都將增大,投資和營銷口首當其沖

        若“兩集中”的宅地出讓新規全面落地,帶來的影響也一點都不會小,首當其沖的就是投拓和營銷崗的地產人,加班強度和被優化風險都會繼續增大。

        集中供地之后,需要在短時間內快速篩查出標的,如果部分城市的土拍過熱,政府很可能會要求房企只能參拍同一批次推出地塊的其中一塊,類似紅盤的搖號制度。這十分考驗房企的研判能力,前期工作需要更加既全面又精準對位。

        過去拿地,有的是采用人海戰術,比如中梁,2019年上半年跟蹤了1萬多宗地塊,初判通過的3000多塊,可研通過的1000多塊,報名參加拍賣的只有500多塊,最終拿下的僅70塊,占比不到1%,是名副其實的百里挑一。即便有標準模板,這種投拓的強度也是十分驚人的!

        還有些房企采取的是精英小團隊作戰。今后想要達到過去的效果,估計24小時不睡覺也很難做到,因為過去每個月都有項目跟進,“兩集”新規落地之后,投資部門工作量的周期變動將變得極大,要么閑死,要么累死。

        為了避免這種情況發生,大房企可能會將投資崗位實行區域中臺化管理,部分基礎的工作外包出去。這意味著基礎性的崗位會縮減。在干的,工作的強度會進一步增大。

        談及此,一TOP50房企的投資總半開玩笑半認真地說:如果細則苛刻的話,我們很多做投資的都得轉型。

        與此同時,土地供應端“兩集中”之后,必將造成銷售端的“兩集中”(集中預售、集中開盤),大量項目同期入市,可以降低新房市場的熱度,但對房企來說,競爭的激烈程度會大大增加,至于存量樓盤,更需在供應洪峰沖擊到來之前加快銷售。

        過去兩年,營銷就很不好干,營銷總走馬觀花。三道紅線后銷售和回款是各房企的重中之重,難上加難,本以為已經難到頭了,沒想到還有“兩集中”的重錘。光靠加班加點,肯定是解決不了的。

        “兩集中”之后,“快”將成為營銷的主流策略,會進一步放大渠道交易額,今年很可能會達到6萬億!率先在租售業務上發力的房企,會沒那么被動。萬物云CEO朱保全就在朋友圈表示:樸鄰增長最快的是新房業務。

        傳統營銷獲客的途徑已走入絕境,大量營銷崗的人,恐怕得另謀出路。

        當然,除了這兩個專業口,其他崗位也不會輕松,拿到地之后,為了盡快供貨創造業績和回款,周轉速度與運營效率需要更快,所有人都要像上了發條一樣工作。要么出眾,要么出局。當然,能留下的精英,所得必然水漲船高。(來源:明源地產研究院)


         


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